19. Huur van bedrijfsruimte – Systeem en begrip bedrijfsruimte
Huur van bedrijfsruimte: Systeem en begrip bedrijfsruimte
***
Systeem
Zoals we in eerdere hoofdstukken beschreven, vormt het algemene burgerlijke recht zoals dat (o.a.) is vastgelegd in de Boeken 3 en 6 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) de basis van privaatrechtelijke verbintenissen zoals de huurovereenkomst. Vervolgens zijn specifieke regels met betrekking tot de huurovereenkomst in het algemeen, neergelegd in Boek 7 (‘bijzondere overeenkomsten’), Titel 4 (‘Huur’), Afdelingen 1 tot en met 4 van het BW. Met betrekking tot de huur van woonruimte stelden we vast dat in Afdeling 5 (‘Huur van woonruimte’) nog specifieker bepalingen staan over de huur van woonruimte. Voor de huur van bedrijfsruimte is dat gedaan in Afdeling 6 (‘Huur van bedrijfsruimte’) van Titel 7.4 BW. Principe hierbij is dat specifieke bepalingen vóór algemene bepalingen gaan. Voor de huur van bedrijfsruimte zijn dus met name de bepalingen van Afdeling 6 van Titel 7.4 BW van belang.
Afdeling 6 van Titel 7.4 BW : begrip bedrijfsruimte
Het eerste artikel, 7:290, van Afdeling 6 van Titel 7.4 BW bepaalt in het eerste lid:
“De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte.”
Wat onder ‘bedrijfsruimte’ wordt verstaan, blijkt uit de volgende leden van het artikel:
“2. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.
3. Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.”
Toelichting
Bij bedrijfsruimte (ook wel ‘290-ruimte’ genoemd) moet vooral worden gedacht aan winkels en detailhandelbedrijven. We zien deze ook in het artikel terugkomen in diverse gedaanten: kleinhandelsbedrijf, restaurantbedrijf, cafébedrijf, afhaaldienst, besteldienst, ambachtsbedrijf (alle met een voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering). En: hotels en kampeerbedrijven.
Begrip ‘kleinhandelsbedrijf’
Hiermee wordt gedoeld op detailhandelsbedrijven.
Begrip ‘ambachtsbedrijf’
Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een autoreparatiebedrijf
Geen 290-bedrijfsruimte : 230a-ruimte
Bekende voorbeelden van huurovereenkomsten die niet onder het begrip ‘bedrijfsruimte’ van art. 7:290 BW vallen zijn die met betrekking tot: kantoren, banken, bioscopen en zwembaden. Deze huurovereenkomsten vallen onder de algemene bepaling in art. 7:230a van Afdeling 4 van Titel 7.4 BW (ook wel: ‘230a-ruimte’).
Achterliggende idee : bescherming huurder
Net als met betrekking tot de huur van woonruimte, geldt met betrekking tot de huur van 290-bedrijfsruimte dat de wetgever heeft gemeend de huurder, als zwakkere partij, te moeten beschermen. We zullen zien dat dat, net als bij woonruimte, vooral gebeurt bij de mogelijkheden tot beëindigen van de huur en de huurprijs.