11. Huur van woonruimte – De huurprijs en geliberaliseerde huur
Huur van woonruimte: de huurprijs en geliberaliseerde huur
***
Onderafdelingen
Afdeling 5 van Titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) gaat zoals opgemerkt over de huur van woonruimte. Afdeling 5 is onderverdeeld in zogenaamde Onderafdelingen. In het vorige hoofdstuk hebben we enkele artikelen uit Onderafdeling 1 besproken (zoals die over het verbod op onderhuur, de gebreken en de kleine gebreken). In dit hoofdstuk bespreken we Onderafdeling 2 van Afdeling 5. Die gaat over de huurprijs.
De huurprijs
In het verbintenissenrecht geldt in beginsel het principe van de contractsvrijheid. Het staat partijen vrij om – bijvoorbeeld – een koop- of huurprijs met elkaar overeen te komen. Afdeling 5 van Titel 7.4 BW gaat ook uit van dit principe. Zie het eerste artikel van Onderafdeling 2 van Afdeling 5, art. 7:246 BW:
“Ter zake van huur gelden de huurprijzen die partijen zijn overeengekomen, voorzover uit deze onderafdeling niet anders voortvloeit.”
Uit het tweede deel van dit artikel (na de komma) volgt echter dat Afdeling 5 zal gaan ingrijpen op het beginsel van de contractsvrijheid.
Geliberaliseerde huur
Het op art. 7:246 BW volgende artikel 247 grijpt in op de contractsvrijheid. Daarbij introduceert het artikel een onderscheid tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huur.
Bij de geliberaliseerde huur wordt de contractsvrijheid zoveel mogelijk in stand gelaten. Op deze geliberaliseerde huur zijn wel enkele artikelen van Onderafdeling 2 van toepassing. Helemaal vrij is het contracteren dus niet in deze sector.
Bij de niet-geliberaliseerde huur is de contractsvrijheid vergaand beperkt. Partijen zijn nauwelijks vrij om een huurprijs overeen te komen.
Art. 7:247 BW
We laten het artikel eerst voor zichzelf spreken:
“De volgende artikelen van deze onderafdeling zijn, behoudens de artikelen 249, 251, 259, 261 lid 1 en 264, niet van toepassing op een overeenkomst van huur en verhuur, die betrekking heeft op een zelfstandige woning, ten aanzien waarvan bij de aanvang van de bewoning een huurprijs gold of geldt, die, indien nodig herleid tot een bedrag per jaar, hoger is dan het krachtens artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgesteld bedrag (…)”
Dit artikel omschrijft wat geliberaliseerde huur is. Op enkele artikelen van Onderafdeling 2 na, zijn de overige er niet op van toepassing.
De criteria voor geliberaliseerde huur zijn:
- het moet gaan om een zelfstandige woning
- er geldt bij aanvang een huurprijs die hoger is dan een bepaald bedrag.
Het bedoelde bedrag is het bedrag dat krachtens art. 3, lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (‘Uhw’) is vastgesteld.
Art. 3, lid 2 Uhw luidt:
“Bij algemene maatregel van bestuur wordt het in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde bedrag van de huurprijs bij aanvang van de bewoning vastgesteld, waarboven ingevolge dat artikel voornoemde onderafdeling ten dele van toepassing is.”
De bedoelde amvb is het Besluit huurprijzen woonruimte (‘Bhw’). Art. 2 van het Bhw luidt:
“Het bedrag, bedoeld in artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, is gelijk aan het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag.”
Er wordt dus verwezen naar de Wet op de huurtoeslag. Art. 13, lid 1, onder a van die wet stelt het bedoelde bedrag vast op: € 720,42 (in 2019). Dat bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd.
Kortom, van geliberaliseerde huur is sprake:
- in geval van zelfstandige woning
- met een aanvangshuurprijs van meer dan € 720,42 (in 2019)
Aan beide criteria moet zijn voldaan.