15. Huur van woonruimte – Het eindigen van de huur
Huur van woonruimte: Het eindigen van de huur
***
Afwijking van het algemene huurrecht
Art. 7:228 BW bepaalt wat geldt met betrekking tot het einde van de huurovereenkomst. Deze bepaling staat in Afdeling 4 van Titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’). Die Afdeling is een van de vier algemene Afdelingen over de huurovereenkomst.
Met betrekking tot woonruimte gelden belangrijke afwijkingen van, en aanvullingen op, deze algemene bepaling. Deze staan in Onderafdeling 4 (‘Het eindigen van de huur’) van Afdeling 5 (‘Huur van woonruimte’) van Titel 7.4 BW.
Hierbij merken we overigens op dat het onderscheid geliberaliseerd – niet-geliberaliseerd hier niet meer van belang is. Dat onderscheid heeft betrekking op de bepalingen van Onderafdeling 2 (over de huurprijs) van Afdeling 5. De bepalingen over het einde van de huur voor woonruimte staat in Onderafdeling 4 van Afdeling 5.
Art. 7:228 BW
We citeren hier vooraleerst art. 7:228 BW:
“1. Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken.
2. Een huur voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd eindigt door opzegging. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand.”
Deze bepaling geeft veel vrijheid om de huurovereenkomst te beëindigen. Ter bescherming van de huurder van woonruimte, wordt van deze bepaling afgeweken in Onderafdeling 4 van Afdeling 5.
De afwijkingen van art. 7:228 BW
Voor de belangrijke afwijking van art. 7:228 BW voor de huur van woonruimte, citeren we enkele onderdelen van art. 7:271 BW (het eerste artikel van Onderafdeling 4 van Afdeling 5):
Eerst met betrekking tot de voor bepaalde tijd aangegane huur van woonruimte:
“1. In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van:
a. langer dan twee jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, een woonwagen of een standplaats, of
b. langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelfstandige woning is verhuurd,
niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.”
En met betrekking tot de voor onbepaalde tijd aangegane huur van woonruimte:
“2. Een voor onbepaalde tijd aangegane of voor onbepaalde tijd verlengde huur kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.”
Toelichting op art. 7:271 BW
We lichten het bepaalde in art. 7:271 BW toe.
Lid 1 : huur voor bepaalde tijd
In de eerste plaats zien we dat huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte die zijn aangegaan voor twee jaar of korter (in geval van een zelfstandige woning), dan wel aangegaan voor vijf jaar of korter (in geval van een niet-zelfstandige woning) gewoon onder de algemene regeling van art. 7:228 BW valt. De huurder wordt hier dus niet extra beschermd.
Wel is met betrekking tot dit soort overeenkomsten van belang dat de verhuurder niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop de huur verstrijkt schriftelijk informeert over het einde van de huurovereenkomst. Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. De verhuurder moet dus oppassen!
In de tweede plaats zien we dat voor andere huurovereenkomsten met betrekking tot al dan niet zelfstandige woningen (met een langere duur dus dan 2, resp. 5 jaar), het verloop van de bepaalde tijd waarvoor de overeenkomst is aangegaan niet leidt tot het einde van de huurovereenkomst.
Hoe die huur dan wel eindigt, is iets waar we later op ingaan.
Lid 2 : huur voor onbepaalde tijd
Uit deze bepaling blijkt dat huur voor onbepaalde tijd kan worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Dat dit niet automatisch tot het einde van de huurovereenkomst leidt, zullen we later bespreken.
Samenvatting
We zien twee dingen:
- huur voor bepaalde tijd, anders dan die korter dan 2 resp. 5 jaar huur: deze eindigt itt art. 7:228 BW niet door het verloop van de bepaalde tijd, maar deze moet worden opgezegd
- huur voor onbepaalde tijd: deze moet worden opgezegd.
Beide moeten dus worden opgezegd. En dat opzegging niet betekent dat de huurovereenkomst ook eindigt, bespreken we in een volgend hoofdstuk.