23. Huur van bedrijfsruimte – Beëindigingsgronden voor de rechter
Huur van bedrijfsruimte: Beëindigingsgronden voor de rechter
***
Beëindiging door de rechter
Zoals we in de vorige hoofdstukken bespraken, moeten huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimte worden opgezegd. Die opzegging leidt niet automatisch tot het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder zal daarvoor naar de rechter moeten stappen. Die rechter zal vervolgens beoordelen of de overeenkomst wordt beëindigd.
Bij de beoordeling door de rechter zien we een verschil tussen de overeenkomsten van 5 jaar of langer (maar korter dan 10 jaar), en de tot 10 jaar verlengde overeenkomst en overeenkomsten van meer dan 10 jaar.
Overeenkomsten van 5 jaar of meer (maar korter dan 10 jaar)
De rechter zal vorderingen tot beëindiging beoordelen volgens art. 7:296, lid 1 BW:
“Indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de in artikel 292 lid 1 bedoelde eerste termijn waarvoor de huurovereenkomst geldt of is aangegaan, kan de rechter de vordering slechts toewijzen, op de grond dat:
a. de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, of
b. de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.”
Kortom, de gronden zijn:
- huurder was geen goed huurder
- de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik.
De tot 10 jaar verlengde overeenkomsten
De rechter zal vorderingen tot beëindiging van deze overeenkomsten beoordelen volgens art. 7:296, leden 3 en 4 BW:
“3. Indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 292 lid 2 is verlengd, kan de rechter de vordering toewijzen, op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, bij verlenging van de overeenkomst. De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.
4. In het geval van lid 3 wijst de rechter de vordering in ieder geval toe indien zich een der in lid 1, onder a en b, in samenhang met lid 2 omschreven gronden voordoet en voorts indien:
c. de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt, of
d. de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.”
Kortom, de gronden zijn:
- redelijke belangenafweging door de rechter
- huurder was geen goed huurder
- de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik
- de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod
- de verhuurder wil een bestemming verwezenlijken
We zien dat de mogelijkheden tot beëindiging bij verloop van de tweede termijn groter zijn. De huurder wordt hier minder beschermd.
Overeenkomsten van meer dan 10 jaar
Bij de beëindiging van deze overeenkomsten is het bepaalde in art. 7:296, leden 3 en 4 BW eveneens van toepassing, zo blijkt uit art. 7:300, lid 3 BW en de wetsgeschiedenis. Ook hier oordeelt de rechter dus op basis van een redelijke belangenafweging.